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A prescrição da pretensão de cobrar cotas condominiais nos condomínios edilícios

Luiz Antonio Scavone Junior
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP, autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática.

A prescrição da pretensão de cobrar as despesas de condomínio, sob a égide do Código anterior, era de vinte anos.
Com o atual Código Civil, como não há prazo específico no art. 206, aplica-se a regra geral do art. 205, de tal sorte que prescreve em dez anos a pretensão, pelo condomínio, de cobrar as despesas, contado o prazo do vencimento de cada parcela não paga e em função desta parcela.

Neste sentido:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 0014578-13.2011.8.26.0606 - Relator: Antonio Rigolin - Comarca: Suzano - Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 01/10/2013 - Data de registro: 01/10/2013 - Outros números: 145781320118260606. Condomínio. Ação de cobrança de despesas. Prescrição. Incidência da regra geral do prazo de dez anos. Prescrição não verificada. Reconhecimento do direito do autor ao recebimento das prestações respectivas. Procedência integral reconhecida. Recurso provido. Nos termos do artigo 205 do Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança das despesas de condomínio é de dez anos, à falta de disposição legal específica. Uma vez incontroversa a existência do inadimplemento, impõe-se reconhecer a procedência integral do pedido, para que a condenação compreenda todas as prestações.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 0058781-29.2011.8.26.0002 - Relator: Orlando Pistoresi - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 02/10/2013 - Data de registro: 03/10/2013 - Outros números: 587812920118260002.  Despesas de condomínio - Cobrança - Prescrição - Prazo de dez anos - Exegese do artigo 205 do Código Civil de 2002. O prazo prescricional para cobrança de despesas condominiais, ação de cunho pessoal, segundo a regra estampada no artigo 177 do Código Civil de 1916, era de vinte anos e foi reduzido para dez, conforme estabelece o artigo 205 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Recurso improvido.

Nada obstante, o assunto que outrora se encontrava pacificado, atualmente enfrenta celeuma doutrinária e jurisprudencial em razão de precedente do Superior Tribunal de Justiça que sustenta ser quinquenal o prazo prescricional nesses casos.

Seja como for, a par da celeuma que, sem razão, cerca o assunto, o prazo de prescrição quinquenal não deve prosperar.

Isto porque, a cobrança de despesas condominiais não está abarcada pela hipótese do artigo 206, § 5°, I, do Código Civil, posto não se tratar, à toda evidência, de dívida líquida constante de instrumento público ou particular.

Posta assim a questão, no direito anterior o prazo prescricional da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de ação de natureza pessoal, seguia a regra do artigo 177 do Código Civil de 1916.

Portanto, o prazo era de vinte anos.

No atual Código Civil, o prazo geral foi reduzido para dez anos nos exatos termos daquilo que estabelece o artigo 205 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

E assim o é porquanto o prazo prescricional para a cobrança das despesas condominiais não foi tratado de maneira especial, quer pela Lei nº 4.591/64, quer pelo Código Civil, aplicando-se, nesta medida, a regra geral de dez anos.

Em suma, atualmente a prescrição da pretensão relativa à cobrança das cotas condominiais não se amolda às situações específicas tratadas no artigo 206 do Código Civil.

Em consonância com o acatado, de acordo com a regra geral do art. 205 do Código Civil, o prazo prescricional a ser considerado é de dez anos.

Nada obstante essas razões, como dito, o Superior Tribunal de Justiça, em precedente que não nos convence, entende que deve incidir o prazo de cinco anos previsto no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil.

O tema é polêmico, não se consolidou na jurisprudência daquela Corte e, com o devido respeito, não deve prosperar.

Ora, além das razões que já deduzimos, juridicamente suficientes, mister se faz observar que a obrigação de pagar as despesas condominiais decorre da lei (Código Civil, art. 1.336, I) e não de instrumento, vinculando o titular da unidade exatamente por ostentar essa qualidade.

Portanto, à toda evidência, não pode se tratar de “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular” tal qual exige o art. 206, § 5º, I, tampouco constituindo, as planilhas unilateralmente produzidas pelo credor, o condomínio, o necessário “instrumento particular” dotado de liquidez, ainda que lastreadas ou acompanhadas de outros documentos referentes aos gastos do condomínio.

Isto porque essas planilhas só fazem prova em face do próprio condomínio que as produziu (CPC, art. 368).

De qualquer maneira, segue o precedente sentido contrário, do Superior Tribunal de Justiça: 
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.139.030-RJ (2009/0086844-6) – Civil e Processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Incidência do art. 206, § 5º, I do CC/02. 1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 4. Recurso especial parcialmente provido.

Eis os argumentos nele lançados:
“Assim, na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5º, I, do CC/2002 incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular.

“Dessa forma, tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos aplica-se o prazo prescricional de 5 anos, conforme estabelece o art. 206, § 5º, I do CC/02.

“Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (arts. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembleias (arts. 1.350 e 1.341 do CC/2002), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”.

Arnaldo Rizzardo (Arnaldo Rizzardo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 131) afirma o seguinte: no tocante à cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para a 'pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular'. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviço, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais encontra amparo na convenção e em assembleias e, são calculadas em função da área de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área de titularidade de cada um.

Não nos parece que seja assim.

O argumento utilizado é juridicamente inadmissível ao afirmar lastro em documentos.

 As planilhas com indicação de valores devidos pelos condôminos não podem constituir “instrumento particular” e, demais disso, ainda que acompanhadas de comprovantes das despesas – o que não ocorre na prática - são documentos unilaterais e somente constituem prova em face daquele que as criou, ou seja, o condomínio (CPC, art. 368), não se revestindo de liquidez.

Ora, líquida é a obrigação certa quanto à sua existência e determinada quanto ao seu objeto.

Nos parece irrefutável que o valor cobrado não é líquido e, nesta medida, não se submete à ação de execução. Assim julgou o Tribunal de Justiça de São Paulo: 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 0041614-18.2010.8.26.0007 - Relator: Vanderci Álvares - Comarca:  São Paulo - Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 08/08/2013 - Data de registro: 09/08/2013 - Outros números:  416141820108260007. Despesas condominiais. Impugnação ao cumprimento de sentença. Reconhecimento de ofício da prescrição intercorrente. 1. É de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a execução de despesas condominiais, aplicando-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil em vigor, respeitado entendimento contrário que afirma do prazo quinquenal. 2. Não se pode alçar à cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular (§ 5º, inciso I, do artigo 206 do CC), por lastrear-se a cobrança da quota condominial em dispositivo legal, "instituída por assembleia que vincula todos os condôminos, inclusive os contrários e os não participantes; a relação das quotas condominiais é um rateio antecipado de dívidas possíveis a serem firmadas pelo condomínio em nome deste e com alcance dos condôminos", ausente o requisito da liquidez. Prescrição afastada. 3. Deram provimento ao recurso, afastando a prescrição quinquenal e determinando o prosseguimento do feito, em seus ulteriores termos.

Portanto, a ausência de liquidez é flagrante e deve chamar a atenção do intérprete em razão da exigência de ação de conhecimento apta à cobrança das cotas condominiais em aberto, prevista, pela matéria, para o procedimento comum, rito sumário (CPC, art. 275, II, “b”).

Se não fosse assim, todas as ações de conhecimento manejadas – e quanto a isto não há discussão – seriam inúteis e, mais, deveriam ser extintas por ausência de interesse processual.

Posta assim a questão e em resumo, é evidente, evidentíssimo, aliás, que não há falar-se em dívida líquida tal qual exige o art. 205, § 5º, I, para que o prazo prescricional seja de cinco anos, posto que se a dívida fosse líquida – e não é – haveria possibilidade de execução por quantia certa, o que obviamente não é o caso.

A par do precedente do Superior Tribunal de Justiça que merece respeito, respeito não significa submissão acadêmica à decisão, de tal sorte mantemos nossa posição e afirmamos que o prazo deve ser de dez anos em razão da inexistência de previsão expressa de prazo prescricional que se amolde à pretensão de cobrar condomínios em aberto. « Voltar
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