Artigos

Atraso na entrega das chaves – vai ficar barato para as construtoras?

(Projeto de Lei da Câmara 16/2015)

Luiz Antonio Scavone Junior

Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD. Professor Titular do Curso de Mestrado em direto da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática.

O atraso na entrega das obras tem sido uma das maiores preocupações – senão a maior – do consumidor que adquire imóveis na planta.

Interpretando o sistema, os tribunais, com algumas variações, pacificaram o entendimento sobre a matéria nos seguintes termos:

a) Admite-se a carência de 180 dias de atraso estipulada nos contratos de compromisso de compra e venda (TJSP - Apelação 0189602-21.2011.8.26.0100, Relator: Rui Cascaldi; 1ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 14/04/2015), mas alguns julgados exigem a prova do caso fortuito para o cômputo da tolerância (TJSP - Apelação 0113647-81.2011.8.26.0100 - Relator: Araldo Telles, 10ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 23/04/2015);

b) Considerado o atraso, a construtora em mora com a obrigação de entregar as obras responde por perdas e danos consubstanciadas nos aluguéis que o imóvel poderia render durante o período do atraso, calculado, na média das decisões, em 0,5% do valor do bem ao mês (CC, art. 389 c/c 405 – STJ, REsp 644.984/RJ, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgamento: 16/08/2005, DJ 05.09.2005 p. 402; TJSP, Apelação 4007390-62.2013.8.26.0562, Relator: José Joaquim dos Santos, 2ª Câmara de Direito Privado, Julgamento: 18/08/2015).

c) Em razão do atraso no cumprimento da obrigação da construtora entregar na data avençada, o consumidor fica isento das penalidades decorrentes da suspensão do pagamento de prestações em razão do princípio da exceção do contrato não cumprido do art. 476 do Código Civil (TJSP - Apelação 4002630-04.2013.8.26.0002 - Relator: Francisco Loureiro, 1ª Câmara de Direito Privado, Julgamento: 18/08/2015; TJSP - Apelação 0123670-52.2012.8.26.0100, Relatora: Silvia Sterman, 9ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 28/07/2015; TJSP - Apelação 0023604-16.2012.8.26.0019, Relator: Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 22/07/2015;

d) O atraso é contado até a efetiva entrega das chaves; não se considera cumprida a obrigação da construtora com a simples obtenção do habite-se, ou auto de conclusão (TJSP. Apelação 1007571-38.2013.8.26.0361, Relator: Edson Luiz de Queiroz, 5ª Câmara de Direito Privado, Julgamento: 24/06/2015).


Nada obstante o assunto esteja praticamente pacificado nos tribunais, o legislativo, demonstrando profundo desprezo pelos anseios sociais e evidente descolamento dos interesses dos consumidores, através do Projeto de Lei da Câmara n. 16/2015, pretende alterar o panorama atual para:

a) Incorporar, na Lei 4.591/64, definitivamente, o prazo de carência, independentemente de fortuito interno ou externo;

b) Isentar as construtoras, de forma absoluta, durante o prazo de carência, de qualquer penalidade;

c) Tarifar a penalidade através de multa compensatória de 1% do valor pago e moratória de 0,5% ao mês, ou fração de mês, também calculada sobre o valor pago e não sobre o valor do imóvel como hoje se calcula; e,

d) Impor obrigação de avisar o adquirente com seis meses de antecedência que a data inicialmente pactuada não será cumprida, bem como a ele encaminhar informações mensais do andamento das obras.


Nítida, assim, a mens legis projetada de beneficiar o construtor que mostra desprezo pelo cumprimento das suas obrigações, como se estas, afinal, não fizessem parte dos riscos da sua atividade.

Importante notar, nesta medida, que a base de cálculo para o cômputo das multas, notadamente a moratória, estranhamente, não é o valor do imóvel, mas o valor pago pelo consumidor.

Trata-se, à toda evidência, de grave equívoco que, se não for reparado, gerará situações iníquas e lesivas aos adquirentes.

Explico, exemplificando: aprovado o projeto, imaginemos o indivíduo que tenha adquirido imóvel na planta pelo valor de quinhentos mil reais e pago, durante as obras, cem mil reais, posto que buscará financiamento para pagar o saldo de quatrocentos mil reais.

Neste caso, aprovado o projeto como está, o infeliz receberia apenas mil reais de multa compensatória e quinhentos reais por mês de multa compensatória.

Todavia, com o atraso, ficará privado do uso do imóvel e sequer poderá ele obter o financiamento para pagar o saldo em razão do atraso.

Certamente não conseguirá pagar aluguel de imóvel equivalente ao que adquiriu com os quinhentos reais mensais que a insensibilidade legislativa lhe deferirá, o que só demonstra o afastamento do Congresso Nacional dos anseios da Nação.

Como se trata de multa penal, pode, em tese, ser considerada como sucedâneo das perdas e danos, de tal sorte que, a princípio, a intenção é obstar o pedido do aluguel efetivo pelo período de atraso, cujo deferimento a jurisprudência já consolidou no regime atual.

Me antecipo à eventual aprovação do teratológico projeto e lanço a minha posição, que não decorre da interpretação literal do parágrafo anterior.

Assim, havendo relação de consumo, interpretação sistemática demandará a aplicação do art. 6º da Lei 8.078/1990 (CDC) segundo o qual: “São Direitos básicos do consumidor: VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.”

Com efeito, entendo, pelo princípio da restituição integral, que também encontra suporte nos arts. 389, 395, 404 e 923 do Código Civil, que a multa estipulada no projeto é, exclusivamente, de caráter punitório, de tal sorte que não restará inibida a pretensão de o adquirente buscar, judicialmente, os danos referentes ao prejuízo decorrente dos lucros cessantes, ou seja, o aluguel efetivo do imóvel durante o período do atraso, independentemente de quanto tenha sido pago, desde que haja a obrigação de entrega descumprida.

É preciso levar em consideração para tal conclusão que o princípio da restituição integral não permite que o patrimônio de quem quer que seja possa ser vergastado, zurzido e, no caso de atraso, haverá privação de uso independente de quanto o adquirente pagou e desde que haja obrigação de entrega antes da quitação.

Acrescente-se ao aluguel, nitidamente qualificado como dano material, os danos morais em casos mais graves.

Posta desta maneira a questão e em resumo, desde logo sustento que, aprovado o projeto como está, a multa legal não contará com natureza de cláusula pena e a sua natureza punitiva se impõe, ainda que seja aquela moratória, de tal sorte que às multas propostas deverão ser somados os prejuízos efetivos e, entre eles, o aluguel do imóvel de cujo uso o adquirente foi indevidamente privado.

Segue o texto:
PLC 16/2015 - Altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para tratar do prazo de entrega de imóveis adquiridos em fase de incorporação e dá outras providências.

O CONGRESSO NACIONAL decreta: Art. 1º Esta Lei acrescenta dispositivos à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para tratar do prazo de entrega de imóveis adquiridos em fase de incorporação, estabelecendo penalidade de multa para os casos de descumprimento das referidas disposições.

Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 48-A:

“Art. 48-A. Admite-se um prazo de tolerância máximo de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de imóvel adquirido em fase de incorporação, contados da data contratualmente fixada para entrega das chaves.
 

§ 1º O incorporador deverá informar ao adquirente, por ocasião da assinatura dos contratos de compra e venda, com clareza e transparência, que durante o prazo previsto no caput, por sua própria natureza, não incidirá sobre o incorporador qualquer penalidade moratória ou compensatória.

§ 2º Se o incorporador não cumprir o limite imposto no caput, fica obrigado a pagar ao adquirente adimplente uma multa penal compensatória no valor correspondente a 1% (um por cento) do 2 valor até então pago pelo adquirente e uma multa penal moratória no valor correspondente a 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, ou fração, calculado pro rata dies.

§ 3º Os valores das multas de que trata o § 2º devem ser atualizados monetariamente pelo mesmo índice previsto no contrato e poderão ser deduzidos das parcelas vincendas após o prazo previsto no caput deste artigo.

§ 4º As empresas incorporadoras ficam obrigadas a avisar o adquirente, com 6 (seis) meses de antecedência da data pactuada em contrato para a entrega do imóvel, sobre possíveis atrasos na sua entrega.

§ 5º Os adquirentes de imóveis em fase de incorporação deverão receber do incorporador informações mensais sobre o andamento das obras.” 
 

Art. 3º As disposições introduzidas por esta Lei à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, somente se aplicarão aos contratos celebrados após 90 (noventa) dias de sua publicação. Câmara Dos Deputados, março de 2015.
 
 
 
 

« Voltar
Topo
Informações Sobre Scavone Advogados
Scavone Sociedade de Advogados é uma pessoa jurídica inscrita na OAB/SP, especializada em Direito Imobiliário, Direito Civil, Arbitragem e Direito Empresarial com sede em São Paulo-SP, Brasil e correspondente em Miami-FL, Estados Unidos.

Endereço do Escritório

Rua Geraldo Flausino Gomes, 85 - Cj 81
(Travessa da Av. L. C. Berrini)
Brooklin Novo - Sao Paulo - SP - CEP: 04575-904

Informações e Contato

© Copyright 2015 - Scavone Sociedade de Advogados - Todos os direitos reservadosCriação: WebCis