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O fiador e a prorrogação do contrato de locação

Luiz Antonio Scavone Junior

Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor de Direito Civil da Universidade Presbiteriana Mackenzie e de pós-graduação em Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito - EPD, autor de diversas obras e coordenador do curso de Direito Imobiliário da EPD.


Assunto que tem gerado as mais calorosas opiniões, a par de ser objeto de vetustas linhas doutrinárias, gravita em torno da questão da exoneração do fiador de contrato de locação.

Isto porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça passou por profunda transformação do antigo entendimento segundo o qual, mesmo havendo cláusula expressa que preveja a obrigação até a entrega das chaves, o fiador não pode ser responsabilizado por débitos referentes ao período de prorrogação ao qual não anuiu, na esteira do enunciado n. 214, da Súmula/STJ.

Nessa medida,  voto do Ministro GILSON DIPP, que afirma textualmente: o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que a fiança é contrato benéfico, não se admitindo a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 819 do Código Civil (1.483 do CC⁄16). Assim, há que se ter como termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato à qual não anuíram os fiadores (AgRg no Recurso Especial n. 833.492 – SP, julgado em 12.09.2006 – DJ. 09.10.2006 p. 354).

No mesmo sentido, asseverou a Ministra LAURITA VAZ que o contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado, compulsória ou voluntariamente, desobriga o garante que a ela não anuiu. (AgRg no REsp 832.271/SP, julgado em 19.10.2006 - DJ 20.11.2006 p. 359)

Portanto, não importa se o fiador firmou contrato mediante o qual se obrigou até a efetiva entrega das chaves ou mesmo se renunciou ao direito de pedir exoneração.

Seja como for, uma vez terminado o prazo originalmente contratado, o fiador estará livre do pesado mister de garantir a locação.

Tudo porque a fiança, contrato acessório e normalmente benéfico, deve ser interpretado restritivamente por expressa disposição do art. 819, do Código Civil, segundo o qual a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

O entendimento esposado por larga maioria no Superior Tribunal de Justiça gera, por evidente, descontentamento dos locadores e seus representantes.

Costuma-se sustentar, ad terrorem, impressionando sem razão, a instabilidade jurídica e o desestímulo a novos investimentos no setor de locação.

Argumenta-se que imóveis permanecem ociosos em razão do relatado posicionamento da Corte superior.

Não nos parece que seja assim.

A uma, porque é cediço que o mercado imobiliário vem sendo impulsionado por iniciativa de políticas públicas e pela queda consistente dos juros.

Com isso, os investidores verificam no crédito imobiliário uma opção rentável, sem contar a crescente participação dos fundos de investimento imobiliário.

Sob outro enfoque, a proteção, com fundamento na lei, concedida pelo Superior Tribunal de Justiça aos fiadores, reflete a moderna concepção de boa-fé objetiva no âmbito contratual.

Sendo assim, a função social do contrato à luz da boa-fé implica em pautar as relações jurídicas pelo equilíbrio das prestações.

Em consonância com o acatado, ainda que o contrato obrigue o fiador até a entrega das chaves, mister se faz verificar que é obrigação do locatário devolvê-las na data pactuada no contrato (art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991).

Como se sabe, se não devolve, abre, ao locador, ordinariamente, a possibilidade de despejo sem a necessidade de notificação.

Posta assim a questão, não pode mesmo o fiador ser responsabilizado por prazo superior ao originariamente contratado, ainda que a lei determine a prorrogação automática.

A conclusão exsurge da própria Lei do Inquilinato, segundo a qual a resolução do contrato se dá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (Lei n. 8.245/1991, arts. 46 e 56).

Com isso, se a fiança deve ser interpretada restritivamente, não pode, no contrato de locação, ultrapassar o prazo de ajuste original, ainda que haja cláusula obrigando o fiador até a entrega das chaves que, insista-se, deve ser feita ao final do prazo contratado.

Se, por comodidade, o locador permite a permanência do locatário-afiançado e não se preocupa em instar o fiador a anuir com novo prazo, este não pode, ao depois, diante do inadimplemento superveniente ao termo final contratado, ser responsabilizado com o seu patrimônio em razão da natureza do contrato acessório de fiança.

Ao Superior Tribunal de Justiça rendíamos nossos aplausos pois espelhava a mais moderna concepção do direito material e prestigia os deveres éticos, de honestidade e equilíbrio das relações jurídicas decorrentes da função social do contrato, da boa-fé objetiva, da solidariedade, da proteção, da justiça social, da equidade e da transparência (Código Civil, arts. 113, 421 e 422).

Todavia, logo em seguida, esta posição foi radicalmente alterada e hoje o STJ voltou a entender que o fiador resta preso ao contrato, ainda que prorrogado, até a efetiva entrega das chaves, exceto se exercer o direito de pedir exoneração que, ainda assim, gera polêmica quanto à possibilidade de renúncia. Neste sentido:

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. (...). 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). (...) 5. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 827.047/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 06.03.2007, DJ 19.03.2007 p. 389).

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º 566.633/CE. PRECEDENTES. 1. A Egrégia Terceira Seção desta Corte pacificou o entendimento no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 923347 / RS; Rela. Ministra. Laurita Vaz; DJ 06.08.2007).

Nada obstante, a Lei 12.112/2009 modificou novamente este entendimento para permitir que o fiador se exonere no prazo da prorrogação legal do contrato, ficando responsável por mais 120 dias nos termos do art. 40, inciso X, da Lei 8.245/1991, autorizando que o locador, por dua vez, notifique o inquilino para que forneça nova garantia sob pena de despejo liminar (parágrafo único do art. 40 e inciso VII, do § 1º do art. 59)  nos termos do que escrevemos no nosso livro: "Comentários às alterações da Lei do Inquilinato (São Paulo: RT, 2010, pp. 45 e segs).

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Scavone Sociedade de Advogados é uma pessoa jurídica inscrita na OAB/SP, especializada em Direito Imobiliário, Direito Civil, Arbitragem e Direito Empresarial com sede em São Paulo-SP, Brasil e correspondente em Miami-FL, Estados Unidos.

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