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Os contratos imobiliários e a previsão de aplicação da tabela price – Anatocismo

Tem sido prática comum, especialmente na venda de unidades imobiliárias em construção, a cobrança de juros compostos após a conclusão das obras, o que se faz através da aplicação da denominada “tabela price”.

Cumpre observar, preliminarmente, que o negócio é efetivado por intermédio de promessa de compra e venda na qual se estabelece, na entrega das chaves, parcela a ser paga através de financiamento a ser obtido pelo promissário comprador junto à instituição financeira que custeou as obras e, por tal razão, possui garantia real hipotecária.

É o que se convencionou chamar de "repasse", materializado através da assinatura do instrumento de mútuo hipotecário pelo adquirente e pela instituição de crédito imobiliário, o que se faz somente após a conclusão das obras.

É de verificar-se que não há, via de regra, o financiamento total pela instituição financeira, surgindo, por conseguinte, saldo a ser financiado sem garantia real pela própria construtora ou incorporadora, paralelamente com o financiamento bancário.

Assim, conforme previsão contratual, por ocasião do repasse, é firmado instrumento de confissão de dívida entre a construtora ou incorporadora e o adquirente, substititutivo da promessa de compra e venda original, quando são calculados juros, cuja base de cálculo é o saldo eventualmente devido pelo adquirente diretamente à construtora e não repassado.

É sobremodo importante assinalar que, na contratação, o adquirente não conhece o real preço vez que, ordinariamente, o cálculo de juros compostos não é acessível ao homem médio. Ademais, o momento psicológico em que é feito o indigitado cálculo é bastante desfavorável ao comprador, que aceita resignado para receber a tão sonhada chave.

Há enorme expectativa com a entrega do imóvel, cujos motivos de fato são os mais diversos: muitas vezes o promitente comprador já vem pagando aluguel juntamente com as prestações da construção, outras vezes assumiu compromissos em virtude de contar com a mudança ou vai casar-se etc.

Tal disposição contratual, do mesmo modo, é comum nos contratos de financiamento direto, sem a participação de instituição financeira.

O motivo é simples: como é praxe no mercado, ninguém se atreve a prejudicar o marketing empreendimento no seu nascedouro, embutindo os juros no preço e, por via de conseqüência, aumentando significativamente o preço final das unidades.

Como se sabe, os juros legais são estipulados no Código Civil no montante de 1% ao mês (Código Civil, artigo 406 c/c art. 161, § 1° do CTN).

Embora o art. 406, do Código Civil determine que na falta de estipulação os juros legais são correspondentes àquele cobrado pela mora no pagamento de tributos, não é de se aplicar a taxa SELIC na exata medida em que, de acordo com decisões do STJ: a) não há lei definindo a taxa Selic (princípio da legalidade e da segurança jurídica); b) a taxa é direcionada e calculada por órgão do Poder Executivo (princípio da indelegabilidade); c) trata-se de “bis in idem” quando cumulada com correção monetária, já que a taxa Selic já contém no seu bojo a expectativa inflacionária; d) tributo não é título e não pode gerar renda; e) o art. 161, § 1°, do Código Tributário Nacional (que possui natureza de Lei Complementar, acorde com o art 34, do ADCT), estabelece juros máximos de 1% ao mês desde o vencimento, taxa essa que é ordinariamente suplantada pela taxa Selic.

Não obstante, é possível a pactuação expressa de juros (juros convencionais compensatórios – não moratórios) correspondentes ao dobro dos juros legais, ou seja, 2% ao mês (artigos 1° e 13 do Decreto 22.626/33 - Lei da Usura), exceto no contrato de mútuo, cujo limite é o mesmo do art. 406 do Código Civil (Código Civil, art. 591), ou seja, 1%.

Os juros moratórios, por outro lado, sejam legais ou convencionais, não podem suplantar o limite do art. 5° da Lei de Usura, ou seja, 1% ao mês.

Ainda que a Emenda Constitucional 40/2003 tenha suprimido o limite de 12% ao ano imposto pelo § 3º, do art. 192, da Constituição Federal, certo é que, a par dos limites gerais impostos pela Lei de Usura e pelo Código Civil de 2002 para os juros convencionais moratórios e compensatórios, existem outros limites que devem ser respeitados, decorrentes de legislação extravagante.

Com efeito, qualquer lei especial que determine limitação diversa, deve prevalecer sobre as regras gerais.

Podemos exemplificar: no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o art. 25 da Lei 8.692/93, com a redação da Medida Provisória 2.197-43, de 24 de agosto de 2001, impõe o limite de 12% ao ano, o que faz nos seguintes termos: Nos financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, 12% (doze por cento) ao ano.

Portanto, se os juros forem devidos em razão de financiamento imobiliário concedido por instituição financeira, não poderão ser convencionados juros superiores a 12% ao ano.

Nesse sentido, importante verificar que as instituições financeiras defendem a existência de duas espécies de financiamentos imobiliários.

À primeira espécie, do Sistema Financeiro da Habitação, seria aplicável a regra do art. 25 da Lei 8.692/93, e, portanto, a limitação de 12% ao ano.

Por outro lado, a segunda espécie, denominada Carteira Hipotecária, admitiria o pacto de juros superiores.

Entendemos que o sistema legal vigente não permite essa inferência, de tal sorte que só existe um limite, ou seja, aquele decorrente da Lei 4.380/64 e da Lei 8.692/93.

Conseguintemente, o limite de 12% ao ano deve ser respeitado nos financiamentos imobiliários concedidos pelas instituições financeiras em qualquer hipótese.

É preciso lembrar, também, que, antes da Lei 8.692, de 28 de julho de 1993, os juros no Sistema Financeiro da Habitação estavam limitados a 10% ao ano, a teor do que dispunha o art. 6°, e, da Lei n. 4.380/64.

Seja como for, qualquer lei especial que imponha limites ou parâmetros para os juros deve ser aplicada em detrimento dos limites gerais e, depois da Emenda Constitucional 40/2003, não havendo lei especial aplicável, os limites serão aqueles gerais, que podem ser assim resumidos:

 juros legais moratórios: 1% ao mês (Código Civil de 2003, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º);

 juros convencionais moratórios: 1% ao mês, na exata medida do art. 5º, do Decreto 22.626/33;

 juros legais compensatórios: 1% ao mês (por analogia, Código Civil de 2002, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º);

 juros convencionais compensatórios nos contratos de mútuo: 1% ao mês (Código Civil de 2002, arts. 406 e 591); e,

ü juros convencionais compensatórios nos demais contratos: 2% ao mês, ou seja, o dobro da taxa legal de juros (Decreto 22.626/33, art. 1º, Código Civil de 2002, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º).

A limitação dos juros, é bom que se diga, não se aplica aos juros contratados por intermédio de concessão de crédito por instituição financeira, cuja remuneração é fixada pelo Conselho Monetário Nacional (Lei n° 4.595/64, art. 4º, VI e IX), ainda mais que não subsiste o § 3º do art 192, da Constituição Federal, que limitava os juros a 12% ao ano, suprimido que foi pela EC 40/2003.

Entretanto, as instituições financeiras, embora possam cobrar os juros superiores, também se sujeitam à proibição geral de capitalização de juros, não se excluindo da incidência da Lei da Usura, mesmo diante da Súmula 596 do STF, com exceção de lei especial permissiva, como é o caso dos mútuos rural, comercial e industrial que possuem regra expressa, permitindo capitalização semestral.

RT 728/265 JUROS - Empréstimo concedido por empresa emitente de cartão de crédito -Anatocismo - Inadmissibilidade - Aplicabilidade do art. 4.º, da "Lei de Usura", também às instituições financeiras, com exclusão dos mútuos rural, comercial e industrial (1.º TACivSP).

RT 697/191 CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO - Cheque especial - Juros - Capitalização mensal - Inadmissibilidade - Financiamento que não se inclui no elenco em que leis especiais admitem a prática do anatocismo (STJ).


Em suma, a taxa de juros aplicada aos contratos não pode embutir juros compostos (tabela price), conforme o artigo 4° do Decreto 22.626/33 - Lei da Usura, Súmula 121 do STF e remansosa jurisprudência.

Aliás, nos ensina o preclaro José Afonso da Silva:

As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas. A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. 22.626/33) ainda está em vigor. (José. Curso de Direito Constitucional Positivo - 9ª ed. São Paulo - Malheiros - 1994. P. 704).

Portanto, a Súmula 121 do STF, bem como o art. 4º, do Decreto n. 22.626/33 vedam a cobrança mensal de juros capitalizados, sob qualquer taxa, não havendo, como sustentam alguns, a possibilidade de capitalizar se a taxa não suplanta a taxa legal máxima, limitada pelo art. 1° da Lei de Usura (Decreto n. 22.626/33).

Não é possível capitalizar 0,5% ao mês, 1%, 0,9%...; enfim, qualquer taxa convencionada deve ser aplicada de forma simples, linear e não capitalizada, ainda que por Instituição Financeira.

Vejamos uma entre centenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido:

Direito Privado. Juros. Anatocismo. Vedação incidente também sobre instituições financeiras. Exegese do enunciado n. 121, em face do n. 596, ambos da súmula STF. Precedentes da Excelsa Corte.

A capitalização de juros (juros de juros) é vedada pelo nosso direito, mesmo quando expressamente convencionada, não tendo sido revogada a regra do art. 4° do Decreto n. 22.626/33 pela Lei n. 4.595/64. O anatocismo, repudiado pelo verbete n. 121 da súmula do Supremo Tribunal Federal, não guarda relação com o enunciado n. 596 da mesma súmula. Relator: Ministro Salvio de Figueiredo Teixeira. Recorrente: Banco Itaú S/A. Recurso Especial n. 1.285. Quarta Turma

Os Tribunais Estaduais têm seguido essa orientação:

RT 692/172 - Juros - Anatocismo - Inadmissibilidade - Aplicação do art. 4.º do Dec.22.626/33 e Súmula 121 do STF (STJ).

RT 592/135 - Mútuo - Juros - Débito mensal na conta do mutuário, passando a constituir novo saldo - Cálculo, no mês seguinte, sobre o novo saldo - Correção monetária acada trimestre - Condenação dessa prática pela Súmula 121 do STF - Capitalizaçãode juros inadmitida - Anatocismo caracterizado (1º TA CIVIL SP).


A única exceção diz respeito à capitalização anual, ou seja, a cobrança de juros capitalizados de ano em ano, e não de mês em mês como se costuma ilegalmente proceder.

Portanto, cláusula contratual que estabeleça juros compostos mensalmente, se abarcada pelo Código de Defesa do Consumidor, é nula de pleno direito, dando ensejo a ação declaratória, de repetição de indébito ou até consignatória, entre outras, em virtude do disposto nos artigos 42 e 51, XV da Lei n° 8.078/90, além dos artigos 1° e 13 do Decreto 22.626/33 (Lei da Usura).

Tendo em vista a premissa de proibição da capitalização, resta saber se a tabela price contém juros capitalizados.

Nos parece que sim. Nesse sentido:

Devido ao fato de ser bastante usual financiamentos a longo prazo, considerando-se taxas anuais com capitalização mensal a serem resgatados ao longo de anos por meio de prestações mensais, resolveu-se tabelar a fórmula, para diversos valores de juros e de capital, de tal modo que tivéssemos o valor da prestação correspondente ao caso do empréstimo de um capital unitário. Tais tabelas são denominadas Tabelas Price (Clóvis de Faro. Matemática Financeira, 5a. ed., APEC. )

O Sistema Price consiste em colocar um capital a juros compostos capitalizados mensalmente a uma taxa anual (Walter de Francisco. Matemática Financeira, 2a. ed., Editora Atlas, p. 44).

Os juros exponenciais ou capitalizados de forma composta contidos na tabela price ficam mais claros a partir da leitura de trecho extraído da obra de RICHARD PRICE, criador da Tabela “Price”.

O matemático, teólogo e filósofo inglês explica suas tabelas com juros capitalizados e as conseqüências de seu sistema de parcelas, verbis:

Um penny posto a juros capitalizados do dia do nascimento de nosso Salvador a cinco per cent, até 1781, produz um crescimento equivalente à duzentos milhões de globos de ouro sólido, iguais ao do tamanho da terra. Mas se fosse posto a juros simples, no mesmo período, produziria uma quantia igual ou não maior do que sete shilings e seis pence. (Richard Price, 1783, 4ª ed., pg. 228)

Por outro lado, ainda que não houvessem juros capitalizados na tabela price, o que se admite apenas por hipótese, resta importante observar que outras máculas inquinam o sistema:

NÃO HÁ TRANSPARÊNCIA!!!!

Logo, A tabela price infringe os arts. 4°, III (boa-fé objetiva), 46 e 52 da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor)

Como o consumidor médio poderia entender, apenas no bojo do contrato, a fórmula para aplicação da tabela “price”?

R = P {(1 + i)n x i}
           {(1 + i)n - 1}


Dentre as práticas proscritas em nosso meio com o artigo 46, segundo Newton De Lucca (Direito do consumidor. 2a. ed., Bauru: Edipro, 2000, p. 68), pode-se destacar a utilização de fórmulas paramétricas complexas na determinação do verdadeiro conteúdo das obrigações assumidas pelo consumidor (...). (Márcio Mello Casado, Proteção do Consumidor de Crédito bancário e Financeiro. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 135).

Nesse sentido, inclusive, a lição de Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins, segundo os quais a exposição do preço total do contrato deve ser feita de forma clara vez que, se o entendimento do preço total só for possível àqueles versados em contabilidade, o consumidor poderá alegar que o contrato não lhe obriga, invocando os arts. 46 e 52, do Código de Defesa do Consumidor (Arruda Alvim et alii, Código do Consumidor comentado. São Paulo: RT, 1993, p. 258-259 e 268).

Portanto, ainda que a tabela price não contivesse juros capitalizados de forma composta - o que se admite apenas por hipótese -, restaria inviável sua utilização no âmbito das relações de consumo em virtude do princípio da transparência esposado pelo Código de Defesa do Consumidor.

É preciso lembrar que os bancos não utilizam mais a tabela price.

Qual o motivo?

É evidente que sabem que:

a) há afronta à proibição e juros capitalizados (art. 4º e 6º, do Decreto n. 22.626/33) e Súmula 121 do STF; e que,

b) o sistema price fere o princípio da transparência.

Outro problema fundamental da tabela “price” diz respeito à exigibilidade dos juros. Nesse sistema, os juros são recebidos sobre todo o capital acumulado e não sobre a parcela de capital correspondente. Apenas o resíduo do valor da prestação total é utilizado para amortização do capital.

Todavia, não deveria ser assim, vez que o valor dos juros deve ser recebido junto com a parcela de capital a que se refere, não antes e tampouco depois. O devedor não se obriga a devolver a integralidade do capital a cada mês, mas uma parcela dele em razão do prazo convencionado.

Sendo assim, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os artigos 42 e 51 do Código de Defesa do Consumidor, o contratante lesado poderá ver-se ressarcido de valor equivalente ao dobro do que eventualmente tenha pago em excesso - no caso a totalidade dos juros, vez que é nula a cláusula que estabelece juros acima do limite legal - acrescido de 0,5% ao mês(juros legais - Código Civil., art 1063), sem contar a correção monetária.

Apenas não se aplica a regra da devolução em dobro no caso da cobrança excessiva de boa-fé (Súmula 159 do STF), caso em que a devolução se fará pelo excesso acrescido de correção monetária e juros legais. A mens legis foi coibir práticas gravemente culposas ou dolosas.

No caso de contratos regidos pelo Código Civil (não sendo relação de consumo), a cláusula não é nula, entretanto, há possibilidade judicial de redução dos valores até o equivalente aos juros legais e restituição em dobro do indevidamente pago, ou seja, do que suplantar 0,5% ao mês (Código Civil., artigo 1531).
Em consonância com o acatado, entendemos não ser razoável o risco que correm construtoras e incorporadoras de drástica redução nas parcelas devidas pelos adquirentes, sem contar a devolução em dobro do que já tenha sido pago, além, por óbvio, dos inconvenientes de uma enxurrada de ações judiciais, única e exclusivamente por um argumento de marketing que, a rigor, pode ser substituído pela qualidade do empreendimento.

Tenha-se presente que as empresas construtoras e incorporadoras possuem função social de geração de empregos e produção de unidades habitacionais.

Para corrigir o problema, mister se faz uma revisão nos contratos, suprimindo a disposição que prevê a cobrança de juros de acordo com a tabela price após a conclusão das obras, pactuando-se apenas juros simples.

Tenha-se presente que a cobrança de juros antes da entrega das obras é prática considerada abusiva pela Portaria n. 3 da Secretaria de Direito Econômico.

Portanto, a solução é embutir os juros no preço, cujo resultado financeiro, ao final, é o mesmo, com a grande diferença de ser estritamente legal.

Conclusões:

 De acordo com os artigos 1° e 13 do Decreto 22.626/33 (Lei da Usura), a pactuação de juros nos contratos celebrados em razão de negócios imobiliários não pode suplantar o dobro dos juros legais, ou seja, 2% ao mês, exceto o contrato de mútuo, cujo limite é de 1% a teor do art. 591 que impede taxa superior àquela prevista no art. 406, ambos do Código Civil.

 A limitação dos juros não atinge as instituições financeiras (Lei n. 4.595/64, art. 4º, VI e IX), embora a essas também se proíba a capitalização de juros.

 Os juros contratuais máximos, de acordo com o artigo 4° do Decreto 22.626/33 - Lei da Usura, devem ser calculados como juros simples, jamais compostos (tabela price).

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