Artigos

Resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em construção em razão da ausência do registro da incorporação

Compromisso de compra e venda de imóvel a prazo – Incorporação Imobiliária – cláusula permitindo ao promitente comprador a resolução do contrato, caso não arquivados os documentos relativos à incorporação no Registro de Imóveis – Promitente vendedora que, ademais, transgrediu o art. 32 da Lei n° 4.591/64 – Resolução decretada – verba honorária fixada no termo médio dos parâmetros do art. 20, § 3°, do Código de Processo Civil – Decisão mantida – Recurso não provido (Tribunal de Justiça de São Paulo - (Apelação Cível n. 41.483-4 - Araraquara - 9ª Câmara de Direito Privado - Relator: Franciulli Netto - 13.10.98 - V. U.).

O acórdão sob comento trata da “resolução” de compromisso de compra e venda de imóvel à prazo em virtude da ausência do registro da incorporação pela Ré.

Em outras palavras, o adquirente de apartamento por contrato particular de compromisso de compra e venda, verificando a ausência de registro da incorporação, ingressou com ação de rescisão contratual, pedindo, em conseqüência da declaração da rescisão, a devolução de tudo o que pagou acrescido de juros legais e de juros de mora após a citação da construtora.

O acórdão, em verdade, confirmou a sentença que já era favorável ao promissário comprador, nos termos do pedido.

No seu recurso de apelação, a construtora aduziu que o promissário comprador sabia que a incorporação não havia sido registrada e, pasmem, que a ausência de registro da incorporação nos termos da Lei n. 4.591/64 não teria o condão de interferir na validade do compromisso de compra e venda que o adquirente buscava rescindir.

Inicialmente, é mister esclarecer que resolução não é sinônimo de rescisão, e, tampouco, ambos os conceitos confundem-se com resilição. Conforme Henri De Page, há que se evitar atecnias terminológicas na exata medida em que a inferência que se extrai da confusão de palavras é a confusão de coisas (Traité élémentaire de droit civil. Vol. I. p. 57)

Resolução, acorde com os ensinamentos do inigualável Orlando Gomes, cabe nos casos de inexecução. Classifica-se esta em falta de cumprimento ou inadimplemento “stricto sensu”, mora, e cumprimento defeituoso. (Contratos, 14ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 1994. p.170).

Em outras palavras, há resolução com o descumprimento das obrigações contratualmente assumidas.

A resilição, por outro lado, é o modo de extinção dos contratos pela vontade de um dos contratantes - resilição unilateral - através da denúncia autorizada pela Lei ou pelo próprio contrato, ou, ainda, pela vontade de ambos os contratantes - resilição bilateral - que se faz por intermédio do distrato.

A rescisão, à qual na verdade se refere o acórdão, inobstante ora referir-se a esta e ora, impropriamente, à resolução, é a forma de extinção dos contratos em que há lesão, decorrente, ordinariamente, de uma vantagem desproporcional ou ilegal de um dos contratantes pela exploração da inexperiência do outro. Seus efeitos operam-se ex tunc (retroativamente à data do contrato), motivo pelo qual a sentença, nesse ponto, é meramente declaratória.

Resolvida a questão semântica, temos que o caso do acórdão, na verdade, é de rescisão contratual, vez que a ausência de arquivamento dos documentos aptos à regularização da incorporação impede, de forma absoluta, a alienação das unidades.

Ora, se as unidades nem poderiam ter sido alienadas, por óbvio que aquele que as tenha adquirido ao arrepio das exigências da Lei n. 4.591/64, fica autorizado a ingressar em juízo e pleitear tudo o que pagou acrescido de juros e correção monetária.

Pode-se dizer até que o pedido do autor foi econômico, corolário do parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, é possível ao promissário comprador cobrado por quantia indevida, ser ressarcido por valor igual ao dobro do que eventualmente tenha pago em excesso, inclusive acrescido de juros juros legais - conforme Código Civil, artigo 406 - se outro não tiver sido convencionado na promessa de compra e venda - in casu, pelo que se observa, foi - além de correção monetária.

Nem poderia a promitente vendedora alegar “engano justificável”, já que ficou patente sua má-fé em face de inserção de cláusula teratológica no contrato de compromisso de compra e venda, pactuando “resolução” em caso de ausência de registro da incorporação no prazo que assinalou.

Ora, do artigo 32 da Lei n. 4.591/64, emerge cristalino o entendimento segundo o qual o arquivamento dos documentos de que trata, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, é conditio sine qua non para a venda de unidades autônomas:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...)

Ressalte-se, porquanto de fundamental importância, que o registro da incorporação nos moldes do artigo 32 da Lei n. 4.591/64, além dos artigos 167, I, 17 e 255 da Lei de Registros Públicos, impede que o incorporador negocie qualquer unidade do edifício a ser construído, sob pena, inclusive, de ação penal com sustentáculo na contravenção do artigo 66, I da Lei de Incorporações.

Nesse sentido, preleciona o prof. Everaldo Augusto Cambler (Incorporação imobiliária. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 1993. p. 134):

Caso o incorporador efetue qualquer negócio relativo às unidades a serem incorporadas, sem providenciar o registro do memorial de Incorporação, estará sujeito às sanções previstas por contravenção à economia popular (art. 66, inc. “I”, da LCI).

Não de forma diferente, ensina Caio Mário:

Nenhum incorporador, com efeito, poderá oferecer e negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no cartório de Registro de Imóveis documentação completa, relativamente ao empreendimento que promove: (...)(Condomínio e Incorporações, 10ª ed. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 1997, p. 261).

Assim, a venda de unidade sem o registro de incorporação é ato ilícito, e, como tal, desautoriza qualquer cobrança em função e em conseqüência de um ato tido como contravencional.

A mens legis foi de permitir ao interessado o conhecimento dos elementos da incorporação mediante exame dos documentos arquivados no Registro de Imóveis, inclusive, dos referentes à idoneidade do próprio incorporador.

Em verdade, a lei 4.591/64 atribui presunção de veracidade dos documentos arquivados no Registro Imobiliário, protegendo o adquirente pelo registro da incorporação. Entretanto, é sabido que o sistema brasileiro não atribui ao registro imobiliário o valor absoluto que ocorre no sistema alemão de 1896 (Bürgeliches Gezetzbuch), segundo o qual há uma abstração do registro que se torna independente do negócio que lhe originou (ENNECCERUS, KIPP y WOLF, Tratado, Derecho de Cosas, Vol I, §§ 26 e segs).

Nesse sentido, ensina-nos J. Nascimento Franco e Niske Gondo que nossa legislação atribui às funções do incorporador o mais alto relevo. De fato, o insucesso ou o êxito do plano resulta sempre da maneira pela qual ele opera na direção do empreendimento. Em outras palavras, o sistema da incorporação imobiliária vale o que vale o incorporador que a promove. (Incorporações Imobiliárias, 3ª ed. São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1991. p. 17).

Já no direito francês, precedendo a criação das Sociétés de Constructions, levava-se a efeito a construção e venda de unidades para entrega futura sem qualquer sistema ou ordenamento, verificando-se, em verdade, um agrupamento de pessoas que se reuniam e passavam a construir. (Frédéric Denis. Sociétés de Constructions et Copropriété des Immeubles Divisés par Appartements, Paris, librarie du Journal des Notaires et des Avocats, 1959, p. 11).

Segue ao registro da incorporação, o registro do contrato de incorporação (compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas – art. 167, I, n. 18 da lei n. 6.015/73).

Portanto, sem o registro da própria incorporação não verificar-se-á o efeito erga omnes do registro do contrato de incorporação que, em verdade, será impossível.

Os direitos absolutos, de acordo com a teoria unitária, conferem ao seu titular o respeito de toda a coletividade (sujeito passivo indeterminado), e, nesse sentido, no âmbito dos direitos reais, representam a oponibilidade erga omnes, característica da qual decorre a seqüela (Guillermo Allende. Panorama de Derechos Reales. Buenos Aires, La Ley, 1967, p. 87).

O adquirente possui direito subjetivo de verificar a oponibilidade erga omnes; de receber multa de 50% do valor recebido pelo incorporador nos termos e nos casos do § 5° do art. 35 da Lei n. 4.591/64; e de obter satisfatoriamente a adjudicação compulsória (Ricardo Arcoverde Credie) Adjudicação Compulsória, 7ª ed. São Paulo, Malheiros Editores, 1997) do imóvel.

A incorporadora negociou unidade que sabia, ou deveria saber em face de seu objetivo social, que não poderia negociar enquanto não registrada a incorporação.

Em face disso, cobrou parcelas que não poderia cobrar, amoldando-se o fato à proibição insculpida no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, haveria a possibilidade, caso houvesse pedido, de restituição em dobro das quantias pagas com supedâneo no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Tal providência, no nosso entendimento perfeitamente cabível, se adotada pelos Tribunais, coibiria de forma definitiva a prática comum e ilegal de venda de unidades autônomas sem a observância dos ditames da Lei nº 4.591/64 à incautos compradores.

Pelo que ordinariamente se observa, a simples previsão de contravenção penal estipulada no aludido artigo 66, I, não tem reprimido a prática que, muitas vezes, deixa centenas de consumidores à mercê de construtoras e incorporadoras desonestas.

Verifica-se na legislação estrangeira, especialmente na Argentina, que os problemas são análogos aos ora discutidos no caso vertente. Bem por isso, o legislador argentino se abeberou do sistema da Lei n. 4.591/64, cuja incoprporação é por eles denominada prehorizontalidad na Lei n. 19.724/72 (ROCCA, Ival e GRIFFI, Omar – Prehorizontalidad, Ley 19.724 Explicada y Comentada, Buenos Aires, Bias, 1972).

Concluindo, com fundamento no artigo 42 da Lei Consumista (Lei nº 8.078/90), em casos como esse de alienação de unidades ao arrepio do artigo 32 da Lei n 4.591/64 (registro da incorporação), a restituição em dobro do que tenha sido pago, no nosso entendimento, inibiria a prática acoimada de ilegal que infesta o mercado causando enorme lesão aos consumidores e prejudicando a imagem da construção civil em face das construtoras e incorporadoras que respeitam a lei.

« Voltar
Topo
Informações Sobre Scavone Advogados
Scavone Sociedade de Advogados é uma pessoa jurídica inscrita na OAB/SP, especializada em Direito Imobiliário, Direito Civil, Arbitragem e Direito Empresarial com sede em São Paulo-SP, Brasil e correspondente em Miami-FL, Estados Unidos.

Endereço do Escritório

Rua Geraldo Flausino Gomes, 85 - Cj 81
(Travessa da Av. L. C. Berrini)
Brooklin Novo - Sao Paulo - SP - CEP: 04575-904

Informações e Contato

© Copyright 2015 - Scavone Sociedade de Advogados - Todos os direitos reservadosCriação: WebCis